новости компании

30.05.2019

КАК ВЫСЕЛИТЬ ЧЛЕНА СЕМЬИ ПРЕЖНЕГО СОБСТВЕННИКА ЖИЛЬЯ

КАК ВЫСЕЛИТЬ ЧЛЕНА СЕМЬИ
ПРЕЖНЕГО СОБСТВЕННИКА ЖИЛЬЯ
(на что обратить внимание, если приобретенная квартира оказалась с жильцами)

Жилье занимает важнейшее место среди самых необходимых благ. Жилищные отношения связаны с семейными, гражданскими и даже трудовыми взаимоотношениями и имеют большое социальное значение, а их регулированию присущи особенности.
Простому человеку сложно разобраться во всех деталях ситуации, чтобы правильно оценить свое положение и возможности. Часто случается конфликт между интересами гражданина, который пользуется жильем, не имея на него права собственности, и собственником этого жилья, который намерен выселить жильца - несобственника. Бывает так, что кажущийся вполне простым вопрос, на самом деле имеет не совсем очевидный ответ.
Для наглядности можно привести пример.
Гражданка Н. получила в дар от своего сына квартиру, доставшуюся ему по наследству. Гражданка Н. оформила право собственности на данную квартиру. В квартире зарегистрирована вдова бывшего собственника квартиры (наследодателя), которая не желает добровольно выселяться из квартиры.
В этой ситуации гражданка Н. (новый собственник жилого помещения), опираясь на ст. 95 Жилищного кодекса Республики Беларусь, посчитала, что может выселить любого, кто проживает в принадлежащей ей квартире без предоставления другого жилого помещения…
Разберемся в спорной ситуации.
Разрешение данного вопроса зависит от ряда обстоятельств.
1. Поскольку вдова бывшего собственника зарегистрирована в жилом помещении, это означает, что когда-то она получила право им пользоваться.
Сама по себе регистрация по месту жительства не является правоустанавливающим фактом, т.е. не дает каких либо прав на пользование помещением и проживание в нем. Регистрация по месту жительства - это постановка граждан на регистрационный учет по месту их жительства органами регистрации. Целью совершения регистрации является запись, фиксация факта проживания, гражданина по определенному адресу на законных основаниях для учёта и придания этому официального статуса. Значение данной процедуры состоит в подтверждении того, что гражданин проживает по тому или иному адресу и на момент регистрации имел право пользования соответствующим жильем.
В соответствии со ст. 23 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее - ЖК) основаниями для возникновения права владения и пользования жилым помещением могут быть:
право собственности на жилое помещение;
членство в организации застройщиков;
договор найма или поднайма жилого помещения;
завещательный отказ;
договор пожизненного содержания с иждивением;
письменное соглашение о признании членом семьи;
иные основания, предусмотренные ЖК и иными законодательными актами.
Например, согласно ч. 2 п. 1 ст. 157 ЖК члены семьи собственника жилого помещения, проживающие совместно с ним, не имеющие доли в праве общей собственности на это жилое помещение, имеют право пользоваться жилым помещением наравне с собственником…
Как видим, для возникновения права пользования жильем, среди прочего, достаточно быть членом семьи собственника жилья и проживать вместе с ним.
2. Выселение граждан из жилых помещений допускается только по основаниям, предусмотренным в законе. Оснований для этого много и они разные. Перечислять их не имеет смысла, поскольку можно самостоятельно с ними ознакомиться, изучив гл. 13 ЖК «Выселение граждан из жилых помещений».
В обсуждаемой ситуации основанием к выселению вдовы бывшего собственника квартиры следует считать волеизъявление (требование) нового собственника - гражданки Н.
3. Поскольку вдова бывшего собственника зарегистрирована в квартире, выселение в описанном случае будет зависеть от возможности установления факта того, что она уже утратила право пользования жильем или вообще не приобрела этого права и проживает в спорном жилье безосновательно.
Следует обратить внимание на следующие важные обстоятельства, имеющие значение для разрешения возникшего конфликта.
Во-первых, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не предусмотрено жилищным законодательством (п. 2 ст. 275 Гражданского кодекса Республики Беларусь).
Во-вторых, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, другие граждане, имеющие право владения и пользования им и не имеющие доли в праве общей собственности на это жилое помещение, подлежат выселению по требованию собственника без предоставления другого жилья, если иное не установлено Брачным договором или письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением (п. 2 ст. 95 ЖК).
Следует обратить внимание на существование двух понятий - «бывший член семьи» и «член семьи прежнего собственника», которые не являются тождественными. Соответственно, данные лица имеют неодинаковые права.
Суды, рассматривая соответствующие жилищные споры, отмечают следующее:
«…положениями ст. 95 ЖК не предусмотрено выселение членов семьи бывшего собственника жилого помещения, поэтому переход права собственности на жилое помещение, о котором возник спор, в порядке наследования к новому собственнику не влечет выселения без предоставления другого жилого помещения по указанным основаниям членов семьи прежнего собственника жилого помещения»;
«…исковые требования (о выселении) не подлежат удовлетворению в соответствии с п. 2 ст. 95 ЖК, поскольку жилищным законодательством не предусмотрено выселение членов семьи прежнего собственника жилого помещения при переходе права собственности на это жилое помещение в порядке наследования к другому лицу».
Таким образом, если ответчик (выселяемый гражданин) не является бывшим членом семьи прежнего собственника жилого помещения, то право владения и пользования спорным помещением по данному основанию он не утрачивает. Бывшим членом семьи считается лицо, которое утратило статус члена семьи, например, вследствие развода с прежним собственником жилья, лишения родительских прав и т.п.
При этом, судами отмечается, что такой ответчик не относится к категории «другие граждане, имеющие право владения и пользования жилым помещением, но не имеющие доли в праве собственности на жилое помещение», поскольку он был вселен в жилое помещение в качестве члена семьи прежнего собственника.
В-третьих, члены, бывшие члены семьи бывшего собственника жилого помещения, проживающие в нем, если они дали согласие на его продажу, дарение или залог и не были указаны в этом договоре в числе лиц, за которыми сохраняется право проживания в этом помещении, то они подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилья (п. 7 ст. 157 ЖК).
То есть, у проживающих в жилом помещении сохраняется право пользования этим помещением после смены его собственника, если об этом было указано в соответствующем договоре.
В-четвертых, члены, бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения, проживавшие совместно с ним на момент приватизации, но не принявшие участия в приватизации, или помещения, которое построено с государственной поддержкой, выделенной собственнику, в состав семьи которого они входили, не подлежат выселению, за исключением случаев, предусмотренных абз. четвертым п. 1 ст. 85 ЖК (п. 4 ст. 95 ЖК).
Таким образом, сам по себе переход права собственности на жилое помещение, о котором возник спор, не влечет выселение членов семьи прежнего собственника жилого помещения без предоставления другого жилья.
Порядок выселения членов и бывших членов семьи прежнего собственника при продаже, дарении, мене квартиры (жилого дома) регулируется п. 7 ст. 157 ЖК.
4. Окончательный вывод о наличии у лица (вдовы бывшего собственника) права пользования жильем и возможности удовлетворения требования о выселении можно сделать только после тщательного изучения:
    обстоятельств вселения в спорное жилое помещение;
    оснований возникновения права собственности на данное помещение;
    содержания всех правоустанавливающих документов, предметом которых является данное жилое помещение (завещание, договоры купли-продажи, дарения и т.п.).
В конфликтных ситуациях всегда целесообразно обратиться за юридической помощью, поскольку любое обстоятельство, даже кажущееся незначительным, может иметь решающее значение и повлиять на права собственника и выселяемого лица.

В.В.КАРПЕНКОВ,
26.11.2018

Возврат к списку

Яндекс.Метрика